Договор долевого участия как средство инвестирования в жилищное строительство

Опубликовано: 09.10.2017 13:04

Автор: Чумакова Ольга. Руководитель БизКонГрупп

В условиях развития рыночных отношений в сфере строительства объектов недвижимости как одной из наиболее динамично развивающихся отраслей экономики, особое место занимает вопрос долевого участия в строительстве

многоквартирных домов, который отражен, прежде всего, в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), который вступил в силу с 1 апреля 2005 г. [4].

Следует отметить инвестиционную привлекательность недвижимости, которая имеет огромное значение в жизни общества. При этом сохраняется актуальность проблемы так называемых «долгостроев», поскольку законодательство об инвестировании в новостройки не позволяет полностью защитить права инвесторов. Отсутствие необходимых знаний в инвестиционно-строительной сфере влечет ошибочные капитальные вложения инвесторов без должной проверки застройщика и его строительного проекта, ориентируясь в основном на цену и местоположение объекта недвижимости. Так, велика вероятность столкновения с незаконным строительством, задержкой завершения строительства в результате открытия процедур несостоятельности (банкротства) в отношении застройщика до ввода здания в эксплуатацию [10], а, следовательно, проблемой вложения дополнительных инвестиций в строительство или возврата вложенных средств.

До 2005 года отношения по долевому строительству объектов недвижимости не были законодательно урегулированы, что приводило к многочисленным нарушениям прав физических и юридических лиц и появлению понятия «обманутые дольщики». Обманутыми дольщиками следует признать лиц, инвестирующих в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые не могут осуществить право на получение квартиры и иного объекта недвижимости в связи с отсутствием у застройщика каких-либо прав на земельный участок и иной исходно-разрешительной документации или права которых были переданы без их разрешения другим лицам.

В настоящее время Закон № 214-ФЗ является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, регулирующих отношения долевого участия в строительстве. Вместе с тем следует отметить отставание и наличие ряда противоречий правового регулирования института долевого строительства от потребностей рынка. Практическое рассмотрение судами дел, возникающим по вышеуказанному вопросу, нельзя признать стабильным и единообразным.

Наличие пробелов в законодательстве, а также отсутствие четкого механизма регулирования отношений по долевому инвестированию в строительство дает возможность застройщикам привлекать денежные средства физических и юридических лиц с применением так называемых «серых схем» или «серых сделок», которые дают возможность застройщику, например, использовать вложения дольщиков не по целевому назначению; заложить земельный участок или права на земельный участок, а также строящий на нем объект недвижимости без обременения правами дольщиков; избежать ответственности за задержку сроков строительства и др.

Обеспечение граждан доступным жильем, в том числе посредством участия в долевом строительстве является одним из государственных приоритетов. В целях решения жилищных проблем, а также развития жилищного строительства в России осуществляется государственная поддержка в виде различных государственных программ [11].

В настоящее время, помимо договоров долевого участия, инвестирование в строительство объектов недвижимости осуществляется посредством различных сделок, к которым можно отнести:

- договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- предварительные договоры участия в долевом строительстве;

- предварительные договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- договоры займа, обязательства по которым в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

- внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

- договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность;

- выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости);

- договоры инвестирования строительства;

- иные договоры, связанные с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность [6].

Следует отметить, что основным и наиболее надежным средством для привлечения средств граждан в жилищное строительство выступает договор участия в долевом строительстве.

Закон № 214-ФЗ, как следует из ч. 1 ст. 1, распространяется на отношения, связанные с привлечением средств физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов с последующим оформлением дольщиками права собственности на объекты долевого строительства. Таким образом, договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство зданий, сооружений, строений и иных обособленных объектов недвижимости или их комплексов, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон № 39-ФЗ) [3].

В части 3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Соответственно, в зависимости от объекта строительства, участников и иных немаловажных факторов следует различать договор участия в долевом строительстве (далее - договор долевого строительства) и инвестиционный договор.

Так, договор долевого строительства возникает в основном, при инвестировании в строительство помещений (жилых или нежилых) и общего имущества в многоквартирных жилых домах (ст. 1 и ч. 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ), а также иные помещения для потребительских целей (в ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ). Например, помещения гаражей, магазинов, кафе, химчисток, расположенные в жилых домах.

При инвестировании в строительство дома в целом либо объектов производственного значения возникают отношения по заключению инвестиционного договора (ч. 3 ст. 1 и ч. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство индивидуально определенных обособленных объектов (здания, строения, сооружения) или их комплексов, регулируют ГК РФ и Закон № 39-ФЗ.

Способы привлечения средств граждан как участников инвестиционно-строительной деятельности разъяснены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее – Постановление Пленума ВАС № 54) [5], которое ставит в приоритет нормы Закона № 214-ФЗ по отношению к правилам ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Вследствие чего устанавливается возможность привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости лишь способами, указанными в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

Следует отметить, широкое применение судебной практики по вопросам разграничения сфер действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве (Определение ВАС РФ от 30.06.2011 № ВАС-7453/11, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2011 № А06-5101/2010, Определение ВАС РФ от 10.03.2011 № ВАС-1948/11, постановления ФАС Поволжского округа от 02.02.2011 № А55-10880/2010, от 29.03.2011 № А29-5106/2010, Восточно-Сибирского округа от 15.06.2010 № А19-21773/09, Западно-Сибирского округа от 17.03.2011 № А70-6327/2010, от 12.10.2010 № А46-14722/2009, от 28.09.2010 №А46-14718/2009, Московского округа от 29.12.2010 № КГ-А40/16171-10).

Однако, Законом № 214-ФЗ не установлен запрет на применение инвестиционного законодательства к отношениям из договоров долевого участия физических лиц в строительстве (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2010 № А32-17119/2009-3/99), а в действующем законодательстве отсутствует прямой запрет на привлечение застройщиком (заказчиком) денежных средств на строительство одного объекта недвижимости одновременно как на основе договоров долевого участия в строительстве, так и на основе договоров об инвестировании" (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2010 № А53-14886/2009).

Кроме того, инвестиционное законодательство не ограничивается Законом № 39-ФЗ. В части, не противоречащей Закону № 214-ФЗ, продолжает действовать Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон № 1488-1).

Таким образом, разграничение сферы действия законов определяется целью вложения денежных средств и приобретаемым по результатам объектом: в долевом строительстве - жилое или нежилое помещение для потребительских целей использования; в инвестиционной деятельности - приобретение прав на объект в целом для получения прибыли или иного полезного эффекта. То есть участие в долевом строительстве является это разновидностью инвестиционных отношений с особенностями, установленными Законом № 214-ФЗ (Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2009 № Ф09-5657/09-С6).

Кроме того, анализируя правовую природу "договора инвестирования", ВАС РФ пришел к выводу, что он не является самостоятельным видом договоров. Поэтому в каждом конкретном случае требуется определять его правовую природу. В частности, в п. 4 Постановления Пленума № 54 разъясняется, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений. Законы № 1488-1 и № 39-ФЗ, а также иные нормативные акты, касающиеся инвестиционной деятельности, не предусматривают специального вида инвестиционных договоров. Постановлением Пленума № 54 указано, что арбитражным судам надлежит устанавливать правовую природу этих договоров: купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.д. Так, дело было направлено на новое рассмотрение, так как суды не установили правовую природу договора, который стороны рассматривали как инвестиционный (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 № А49-6834/2010).

Учитывая, что вопрос квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ оставил открытым, нельзя признать и то, что к отношениям долевого строительства термин "инвестиционная деятельность" вообще неприменим. Отсутствует запрет Закона № 214-ФЗ на ситуацию, когда часть строящегося здания финансируется по договорам участия в долевом строительстве, а часть того же объекта - по инвестиционным договорам, заключенным с юридическими лицами. Например, в ч. 3 ст. 13 упомянутого закона уточняется, что залог не возникает в отношении помещений, не относящихся к объектам долевого строительства (имеются в виду помещения, строительство которых финансировал сам застройщик, либо такое финансирование осуществлено за счет других субъектов бизнеса - организаций или индивидуальных предпринимателей). Но учитывая специфику Закона № 214-ФЗ, для реализации такой схемы потребуется раздельный учет операций по строительству дома в разрезе каждого участника строительства [7].

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору долевого строительства возникает обязанность застройщика в определенный срок создать многоквартирный дом или иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства, а также передать его дольщику. Дольщик должен уплатить определенную цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию принять объект долевого строительства.

Представляется важным включение в предмет договора действий застройщика не только по созданию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, но и обязанность по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом обязанность дольщика по уплате договорной цены и принятию готового объекта долевого строительства привязывается также к факту получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Законом № 214-ФЗ в ч. 4 ст. 4 представлен закрытый перечень существенных условий договора долевого строительства, без которых договор считается незаключенным, а именно:

1) определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Особый интерес вызывает срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства, который должен быть указан в договоре в качестве одного из существенных условий. Таким образом из договора вытекает обязанность застройщика передать соответствующие объекты долевого строительства, находящиеся в составе многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в составе блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

С позиции А.С. Макаровой "статья 4 Закона упоминает лишь срок передачи объекта долевого строительства, при этом упускает из виду такой срок, как срок завершения строительства. Вместе с тем без срока завершения строительства невозможно определить срок передачи участнику квартиры" [8]. Однако из ч. 1 ст. 4 Закона № N 214-ФЗ следует, что одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из вышеуказанных положений можно предположить об ошибочности отнесения исключительно срока передачи объекта долевого строительства к существенным условиям договора. Представляется необходимым также согласование сторонами договора долевого участия и срока строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также отнесение его к существенным условием.

В юридической науке неоднократно выдвигались предложения решить вопрос о необходимости включения в договор в качестве существенных условий сроков начала и окончания строительства (создания) многоквартирного дома, как это предусмотрено для договора подряда. Например, хотелось бы согласиться с точкой зрения М.В. Петрухина об отсутствии в Законе № 214-ФЗ, «в качестве существенного условия договора долевого участия, срока начала выполнения работ может негативно отразиться на интересах участников долевого строительства. Так, например, п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ предоставляет участнику долевого строительства право на расторжение договора долевого строительства в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Представляется, что в отсутствие срока начала строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при реализации участником долевого строительства данного права ему будет достаточно сложно доказать, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан» [7].

В заключении можно сделать вывод, что дальнейшее развитие законодательства в области правового регулирования отношений долевого участия в строительстве необходимо направить на конкретизацию нормативных правил, что позволит значительно повысить уровень правового обеспечения инвестиционно-строительной деятельности.

Библиографический список:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015);
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015);
Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений";
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015);
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем";
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015);
Зуйкова Л.П., "Экономико-правовой бюллетень", N 11, ноябрь 2011 г.;
Макарова А.С. Договор участия в долевом строительстве: правовые проблемы // Труды филиала МГЮА в г. Вологде. Вологда, 2008. Вып. 7;
Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости // диссертация к.ю.н., 2012. 208 с.
Романова Е.В. Специфика внутренних конфликтов специалистов строительной отрасли // Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры. Труды десятой Всероссийской и восьмой Международной научно-практической конференции (19-21 апреля 2011 г., Москва) /Под научн. ред. З.И. Ивановой, Е.В. Щербины, И.Г. Лукмановой, Ю.Н. Кулакова, Н.Г. Милорадовой. – М.: МГСУ, 2011. С.430-433.
Румянцев С.Н. Бачурин А.Л. Социально-правовой анализ проблем и предпосылок разви-тия высокоэкологичного малоэтажного деревянного домостроения и возможностей его стимулирования на основе комплексного функционально-целевого планирования разви-тия территорий, внедрение новых организационно-правовых форм реализации иннова-ционных инженерных продуктов в строительстве// Инновационно-технические решения при экоустойчивом строительстве и управлении городским жилищно-коммунальным хо-зяйством: сборник материалов VI Международной научно-практической конференции (30 октября - 3 ноября 2013 г., Москва – г. Хельсинки) / М-во образования и науки Рос. Федерации - Москва: МГСУ, 2014. – С.127-135.

Экономика и предпринимательство.

№ 5 (ч.1) (58-1) 2015. С. 423-426